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外地户口在北京买二手房靠谱指南,纯干货!

北京购房指南之多如恒河沙数,本来轮不到兄弟扯淡,写这种玩意儿也非我所好。但很多同学都会细数其心路历程、种种感触,往往导致篇幅极为夸张,故总结几点自以为有用的心得,纯干货,供各位参考。

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另外,此文仅涉及北京二手房,适用于预算有限且为首次购房的同学。

1、必须首先确定的几个问题:

首先必须确定的问题是,你的首付最多能出多少?每月能接受多少月供?你购房的大区域是哪里?最远能接受哪里?

搞清楚这四个问题,你才能开始看房。

2、如何通过计算首付来确定购房区域:

你能在哪、买到多大的房子,完全取决于你的首付。

首付是什么?

首付是净首付+交易税费+中介费。

先解释交易税费,交易税费以成交价为基准计算。新政之后,非唯一住宅二手房的营业税达到了20%,除非业主愿意离婚否则基本不用考虑。不满五年的唯一住宅,税费是5.5%的营业税+契税(90平以下1%,大于90小于140为1.5%,大于140为3%)+个税1%,一套一居室,这些税费加在一起最少也要小10万,性价比不高。而满五年的唯一住宅,仅有1%的契税,是最佳选择。

中介费目前链家和我爱我家都是成交价的2.7%,有砍价空间,看个人能力,此处暂不解释,有兴趣的可参看此文。

以下解释净首付,请划重点:

买二手房,并不是越偏远、单价越低,首付就一定越少。因为银行能给二手房多少贷款,取决于该房屋的评估价,贷款最高只能贷到评估价的七成,简言之,你的净首付的计算方法是:房屋总价-(房屋评估价*建筑面积*0.7)。

此公式适用于商贷,公积金贷款把公式中的0.7换成0.8,但不保证一定成功,取决于银行的态度及你的收入、公积金缴纳额度,而且公积金贷款有上限,除非你的工作十分稳定、工作单位十分强大,否则最多只能贷80万,而混合贷耗时较长,并不是所有房东都能接受。

评估价的构成因素包括地段、交通、生活配套、房屋年限、房屋面积、社区成熟度、容积率、建筑形式、朝向、装修、物业、地价、区域二手房市场状况、北京市土地市场及二手房市场动态等等等等,在这里不做详解,总之,地段是第一要素。

下面举个简单例子,为便于计算,仅以满五年唯一住宅为例,示例中评估价未必准确,请领会精神。

假设你首付只有65万,想买一套小一居,你能接受最近的地点是东四环,最远是东五环外的双桥。

双桥的一套一居室,60平米,单价23000,总价138万,总价很低。但此地区的评估价只能到18000,也就是说首付必须是1380000-18000*60*0.7=624000,净首付达到了成交价的四成,加上税费1.38万、中介费138*0.027=3.7万,首付一共是67.4万,超过预算。

东四环的一套一居室,同样60平米,单价30000,总价高达180万。但此处的评估价为28888,首付是1800000-28888*60*0.7=586704,几乎是三成,加上税费1.8万,中介费4.8万,一共是64.6万,竟然能够拿下!

由此可知,评估价很重要。地段越好、单价越高的区域,评估价越高,可能获得的贷款就越多,反之亦然。因此首付有限的朋友需要拿捏好区域尺度,一味往偏远的地段看,结果很有可能是浪费时间,稍微往里看一看,或许有惊喜。

所以,在联系中介时应当让对方估算房屋评估价,以此计算首付,另外,有些中介对于评估价会信口开河,需要让其再三确定。

3、关于搜房网。

北京二手房大部分都会出现在搜房网的二手房频道,百分之百的中介都会在此出现,所以搜房是一个出发点。

二手房的成交速度、价格变化一般情况下都很快,中介基于上钩一个是一个的心理又不会及时删除已出售的房源,所以在检索时应以发布时间而非更新时间来选择排序,三周之前发布的房子基本不用再看。

如果你预算有限,就要注意“满五年”、“唯一住房”的标签。

看上一套房子,需要看一看小区及周边房屋的单价,房屋的价格如果特别便宜,则很有可能是使用权房屋,非本地户口人士无法购买,本地人士购买了也需要缴纳一定费用(通常为几万至十几万)转为商品房。

经济适用房小区需慎重。经济适用房必须满五年才能上市,需另缴一笔不菲的税费。

4、如何打电话。

打电话该问哪些问题?

第一问是否满五年唯一,这个已经不用解释了。

第二是明确告知我的首付上限是多少。

第三,此房能评估到多少。

最好的办法是让中介先给你算一个费用明细,包括净首付和税费、月供,然后才预约看房。

5、和中介看房

首先,所有中介都会把现状描述得十分紧迫,口头禅都是“现在是末班车这房子不定马上就没了”云云,所以一定要淡然处之。

第二,培养一个看得顺眼的中介很有用,此人话不能太密,计算税费必须精准,带看房必须积极主动,必须不胡乱推荐超过预算的房屋。有什么作用呢?须知我爱我家、链家这些公司,房源信息大都是公司内共享的,你在一个中介那里砍不下中介费,可以找到自己熟悉的中介,让他带你去搞定这套房子,中介费就可能有商量。另外,一个熟悉的中介会及时向你透露新上房源,这一点十分重要。

第三,有媳妇的看房子一定要带上媳妇,免得日后打架。

第四,二手房有的房东在十万八千里外,有的已经出租,并不能保证随时可看,有时中介会带你看相同户型,这个无关紧要,因为有些真实的案例是过完户都没见过房子的。但一旦你看中了,就应该叫房东过来带你看本房,即使看不上,也必须和中介敲定户型完全相同、房屋无任何质量问题,签约时把这些都写入合同附加条款。

第五,当然要让中介计算月供,自己没事也要利用网络房贷计算器,确定自己的月供范围与还款能力。首套房商贷利息可能有优惠,但不同时期不同银行结果也不同,必须让中介确定之。

6、购房

购房流程包括资质审核、签合同、网签、面签、缴税、过户。

首先是资质,一般外地户籍缴纳个税或社保满五年、在京名下无住宅或购房贷款都不会有问题,社保必须连续缴纳一个月也不能间断,但个税只要每年起码有一个月缴纳即可。资质审核是网签前的必要手续,所有中介都能帮你做,需要的时间大约是一周,所以不要在看到心仪房源后才做审核,一开始看房时就让中介帮做,这样可以节约网签时间。另外资质审核有其有效期限,期限到了而未买房则需要重新做。

签合同,就是买卖双方敲定价格,签下纸质合同,一般在这个时候需要缴纳定金,三五万即可,无上限。(此处解释订金与定金:订金是诚意金,看上喜欢的房子但要考虑考虑,中介就会让你缴订金,意在让房主认为你真心要买,金额大抵是几千,不买可退,也不一定非要交;定金则有合同约束,不可退,会计入首付,业主违约亦需承担责任)

网签的定义可自行百度,简言之,网签过了,就表示你的购房行为受房产部门承认,可以继续走流程。面签、缴税、过户这些流程依中介要求做即可,主要是花时间,请个几次假是免不了的。

会用到的资料:二代身份证原件及复印件、户口原件及复印件(集体户口需要个人单页原件及首页复印件加盖托管部门公章,如无首页复印件,需要托管部门开具“无首页证明”并加盖公章,切记),单位出具的收入证明(依据贷款银行的标准格式出具)、半年工资卡流水单(银行打印),暂住证原件及复印件等。(来源



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