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你买的房子可能是你今生在北京的唯一一套房子

今年买房的同学,如果是我上面说的这种情况,可能以后都很难再买一套房子了,你买的房子可能是你今生在北京的唯一一套房子。

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发信人: SuseLinux (土豆教教主~~~现招募成员中), 信区: OurEstate
标 题: 关于未来购房支付能力的一点点思考,有点悲观
发信站: 水木社区 (Tue Jun 18 10:31:40 2013), 站内

鉴于本版最近无关话题太多,我来讨论点有意思的东西。结论有些悲观,慢慢看吧,我最后说。

既然是思考就得有个模型,根据我在本版超过6年的灌水经验,我把今年以来购房者的各个特征假设如下:

1、夫妻双方或者男女朋友一起购房,非单身

2、年龄27岁(硕士毕业1-2年,本科毕业4-5年)左右或者以上购房

3、啃老购买首套房,啃老金额在150w人民币左右,且在第二次购房的时候不能再提供帮助

4、夫妻双方总收入在30w税前左右,由于工作时间较短,未来有较大的增长空间

满足以上条件的就是我们讨论的对象,不夸张的说,满足这个模型的算是在北京中上等的小家庭了。

再对这个模型的家庭所购买的房子做个简单假设:

1、首套啃老的房子总价300w。300w现在大概是回龙观的经适房三居,市里的60P小两居,或者城乡处的90P的两居。我把这种房子定义为平均水平,我个人认为这个平均水平已经相当高了,高于真正的平均水平。

2、未来想改善的房子目前的市场价600w。你可能觉得600w有些夸张了,但是你仔细想想现在改善一个还不错的房子,差不多就是要这个价格。你总不能40岁的时候在回龙观买个三居当做改善吧。现在市区像样点的房子,大点的,不带学区的就已经600w了。

3、或者再买一套房子作为改善,假设这套房子目前的价格也是300w(考虑一点点学区的因素),那么首套加改善的这套总价也是600w。所以这种情况跟第2点假设可以归为一类。

4、首套房跟改善房的涨幅是一样的且10年之后首套房和改善房都翻番。一个600w,一个1200w。

好了,模型都建完了,可以讨论购买第二套房的情况了。

买第一套房子要贷款150w,30年还清,月供在9K左右,如果提前还的话,考虑到这个年纪不久就要养小孩还要教育小孩的经费,以及可能会买车的支出,所以我上面说的10年还清是比较合理的。

10年之后,这批购房者已经37岁了。于是购买第二套房子的时候只能贷款20年了,还有更重要的是第二套房子要7成首付,1.1倍利率。也就是说要买1200w的房子要840w的首付(二手房的话首付更高),而你首套房只能卖600w,这240w的差价怎么办?

有人说可以假离婚做成首套。好,即便假离婚能买成1200w的房子,你的贷款将会达到600w,20年还清,即使85折月供都将会达到4w多,你有这个信心嘛?37岁的时候上有老下有小,即便你收入很高,我想你也得好好掂量一下。

最后说个结论吧,今年买房的同学,如果是我上面说的这种情况,可能以后都很难再买一套房子了,你买的房子可能是你今生在北京的唯一一套房子。

结论实在太悲观,所以我留个尾巴给大家吐槽。像上面这种家庭,买第二套房子的唯一办法,就是未来短期之内继续啃老,且把攒下的钱不还贷,合在一起再办个假离婚购买第二套。

这个模型太奇葩了,要假设的东西太多,以后再写吧。这里面的关键就是二次啃老的能力,诸位看官自己想吧。(来源



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