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任志强:中国房地产业没有泡沫

任大炮认为中国房地产业没有泡沫,只要是买房限购、买车摇号的城市,未来的房价还会继续全面上涨。

任志强主题演讲

任志强主题演讲

网易财经12月16日讯 以“重建改革逻辑”为主题的2014网易经济学家年会今日举行,北京市华远地产股份有限公司董事长任志强称,房地产是支柱产业不是因为“GDP挂帅”,而是因为税收,尤其是房地产税。

他表示,大部分有房产税的国家,房产税几乎占到地方财政收入的接近100%。他举例称,纽约房产税几乎是他所有税收的100%。所以房地产一定是支柱产业,不管是在中国还是在美国。

任志强还称,中国房地产业没有泡沫,因为中国有巨大的首付,一套30%,二套70%,一套房房价没有跌到30%银行就没有风险,第二套住房没有跌到70%银行也没有风险,我不太承认中国的泡沫。

任志强:政府比房产商黑多了 北京地价占房价60%

北京市华远地产股份有限公司董事长任志强称,美国投资回报率一般都在400%。但中国房地产上市公司平均下来也就是7-8%的利润率,但媒体和所有的公民都在攻击开发商真黑,其实政府比我们黑多了。

任志强称,房地产商张力在马来西亚花土地准备建房子,土地价格是每平米2000元人民币,房价是2万元人民币,土地占当地房价的10%。而在北京基本上是50-60%,上海今年土地增长幅度是118%,这是土地价格,北京去年600多亿到700亿的土地收益,今年现在已经接近1600亿,马上到年底可能再拍卖几块地就到2000亿了,上海已经突破2000亿了,上海多少?去年也是690亿。

大家都说北京的溢价没有那么高,其实北京的溢价都转移到了自住性住房上,因为一块地本来10万平米的商品房,投到了价格的顶端以后,比如说140%的定价,不能再投商品房了,得投保障性住房和自住房,于是大家竞,竞完以后这块地10万平米商品房,9万平米都是保障性住房,你们别说这是假的,我投大兴那块地就是这么投的,最后中标9万平米都是保障房,1万平米商品房,商品房价能不高吗?因为9万平米保障性住房的成本都加这1万平米头上,政府还说我没拿那么多地价,可是你有一个规定,保障性住房卖的时候还得给你30%的分红啊?所以政府太黑了,当政府这么黑的时候你们还说有泡沫?我看政府从来不认为自己有泡沫,政府要认为有泡沫他就不会这么黑,用这么黑的地价去调整我们的房地产市场了。

供地少时房价一定会暴涨 没有一次例外

任志强称,从03年开始的调控到04年的831制度产生的最大的变化实际上是土地周期的变化,土地供应量在此前每个月约40%的增长,但此后,831之后就开始进入了低增长和负增长,07年我们用增长来抑制房价,出现了一个小高潮,然后又开始变成低潮,09年我们提出4万亿,又出现了土地供应的高潮,随后又用限制的办法让它进入了低潮,这个限制就是限购限价等等,又进入了低潮,我们看到的是2012、2013和2011年下半年就开始出现了土地低增长,为什么去年我敢说今年3月份房价一定会暴涨,主要是因为前几次都是在土地低增长的情况下一定会出现房价的暴涨,没有一次例外。

房价的景气指数和土地供应的变化图象是相等的,和房价图象也相等,由于土地制约导致了这样的情况,所以在今年11月份土地转入正增长,而后续如果维持持续的土地正增长的情况下,明年房价会是持续增幅,如果明年或后年仍然保持土地正增长的情况下用市场的方式调节价格,是可以做到不出现暴涨暴跌的。

呼吁放开宅基地买卖:把农民从土地解放出来

北京市华远地产股份有限公司董事长任志强呼吁放开宅基地买卖。任志强称,如果我们的城镇化不改变宅基地的拥有量,不能让农民从土地中解放出来,把土地真正变成剩余人口的人均耕地的时候,这个城镇化一定是伪城镇化,最后造成的结果仍然是没法儿解决18亿亩红线和农村粮食安全问题、土地问题的。

任志强表示,很高兴我们看到这次经济工作会议重点提出来要减少工业用地的供给,增加土地用地的供给,这就是我们供给的情况,所以在所有的供给中,土地供给、住宅供给只占20%几,非常低,大量土地被工业用地所占用了。

以下是文字实录:

任志强:

很不幸,我和贺主任的观点是完全相反的(掌声),他说房地产不是支柱产业,主要是因为GDP,这个错了,所有的地方以房地产为支柱产业都是因为税收,尤其是他后面说到了有房地产税,大部分有房产税的国家,房产税几乎占到地方财政收入的接近100%,因为他们除了房产税没别的税了,所以在纽约,房产税已经达到了……从1%,2%,因为911提到6%,4%,现在因为金融危机提到了6%的房产税,比例在不断提高,所以在纽约,财政官是个中国人,告诉我们,房产税几乎是他所有税收的100%。所以房地产一定是支柱产业,不管是在中国还是在美国。

今年我们的税收终于从低潮变成了高潮,巨大的贡献是因为房产税,如果没有房地产税作为支撑,我估计我们的财政部长就不太好当了,更别说土地收益的地方债的问题,就更困难,这是第一个。

第二,贺主任说泡沫,我刚才问陈淮什么是泡沫,他说他不知道什么是泡沫,我个人对泡沫的理解是因为金融杠杆产生的,如果中国的第二套住房已经变成了70%的首付,它还有泡沫吗?因为房价跌了70%,银行内30%的贷款也不会亏了,所以如果所有的损失都不影响到我们的金融市场,不影响我们银行的金融体系,这就不叫泡沫,你们说是不是有亏本?有,黄金有亏本,谁把黄金当成泡沫了?没有,因为黄金是100%自己付钱的,过去说房地产市场有泡沫是因为房地产市场有巨大的杠杆作用,这个杠杆作用是因为它影响到金融的体系部分,中国从来不相信,所以中国有巨大的首付,一套30%,二套70%,换句话说,就是没有跌到30%银行没有风险,没有跌到70%第二套住房银行也没有风险,我不太承认中国的泡沫。

他举了个例子,说鄂尔多斯,美国现在的房地产市场在呼呼往上涨,今天上午骆家辉大使召开了一个“大使论坛会”,论坛干什么?美国大使在招中国所有资金去美国投资房地产,推荐了一系列的房地产项目,我看参加的都是大企业家,包括张欣也在台上很高兴的说“我买了纽约两个大楼的多少多少股权,投资了多少多少,赚了多少多少钱”,张力先生说我投了2000多万赚了7000多万,所有的项目都告诉你美国的投资回报率一般都在400%,如果低于400%你就别去投。

中国恰恰相反,如果有20%的利润你得需要多少多少的增值税,如果超过30%以后你的增值税还得加多少,从30到40到50到60,所有的社会包括媒体都在批评,说中国的房地产太暴利了,查一查我们的上市公司所有报表发现平均下来也就是7-8%的利润率,但媒体和所有的公民都在攻击开发商真黑,黑得不得了,其实政府比我们黑多了。(掌声)

大家都知道,张力刚花了将近100亿在马来西亚买了一大堆土地准备建房子,土地价格是每平米2000元人民币,房价多少?2万元人民币,土地占当地房价的10%,在中国你找得着土地地价占房价10%的土地吗?找不到,北京基本上是50-60%,上海今年土地增长幅度是118%,这是土地价格,北京去年600多亿到700亿的土地收益,今年现在已经接近1600亿,马上到年底可能再拍卖几块地就到2000亿了,上海已经突破2000亿了,上海多少?去年也是690亿。

有多少溢价呢?大家都说北京的溢价没有那么高,其实北京的溢价都转移到了自住性住房上,因为一块地本来10万平米的商品房,投到了价格的顶端以后,比如说140%的定价,不能再投商品房了,得投保障性住房和自住房,于是大家竞,竞完以后这块地10万平米商品房,9万平米都是保障性住房,你们别说这是假的,我投大兴那块地就是这么投的,最后中标9万平米都是保障房,1万平米商品房,商品房价能不高吗?因为9万平米保障性住房的成本都加这1万平米头上,政府还说我没拿那么多地价,可是你有一个规定,保障性住房卖的时候还得给你30%的分红啊?所以政府太黑了,当政府这么黑的时候你们还说有泡沫?我看政府从来不认为自己有泡沫,政府要认为有泡沫他就不会这么黑,用这么黑的地价去调整我们的房地产市场了。

今年1到9月份固定资产投资处于基本下滑的趋势,到了16.9,20以下了,所以经济工作会议提出的是“经济前途太复杂了”,连我们的党中央都看不清楚经济前途会怎么样,我们如何判断房地产市场呢?我们觉得经济形势越不好的时候房地产市场一定是越好,因为在中国连续十年中都把房地产作为调控宏观经济的一个工具,当市场好的时候就打压房地产,当市场不好的时候就一定要充分利用房地产市场来稳定或保证中国经济的GDP增长数,所以我们并不担心宏观经济即使下滑,明年有人说保7,或者保7.5,今年7.5没有任何问题,但即使是保7的话对我们也没有太大的影响,从消费来说,我们明显看到今年的消费远远低于去年,因为党八条起了巨大的作用,如果是没有党八条,我们今天的会场前面一定摆了一大堆花,今天没了,如果不是党八条的话,我们2000万以上销售额的餐饮业一定是消费增长的,到现在为止是负的四点几,而2000万以下,规模以下的餐饮业是高速增长的,老百姓还得吃,吃得越来越多了,但是大酒店,好餐厅都赔了,这个消费大概差两点,结果就会导致我们的平均收入,不管是城镇的还是农村的都下降了,到现在为止还没有完成7,如果完成不了7,也就是2020年我们达不到翻一番的成果,换句话说,如果我们的GDP不能达到7.5或7.5以上,我们很难让老百姓的收入在2020年实现翻一番的成果,因此还要保持一定的稳定性。

工业增加值在一个幅度过程中在今年一直不平稳,到现在为止我们的PPI一直是负的,全年都是负指数的机会并不多,如果这种负数继续保持,说明尽管我们的经营指数已经有所上升,但很难说我们的工业增加值会持续增长,明年我们看到的是要调整结构,其中要淘汰过剩产能等等,工业增加值能不能保持持续10%以上的增长率还值得研究。

房地产投资基本上平稳了,像一条直线一样,虽然略有波动,这比我们年初预测的好,今年我们预测大概在18%左右,实际上达到19%点多,差两个点,这个投资还可能持续保持较好,因为我们的土地增加,在连续一年多接近两年的时间里我们的土地都是负增长,但今年11月份,土地从负转正,这意味着今年的土地供应量增加由负转正之后,明年的市场供应量会增加,同时在每一次土地高速增长或增加的过程中房价增幅都会放缓,因为市场有能力去配置资源,有能力调节供求关系,但如果土地供应在垄断的情况下严重不足的话,那必然会导致房价的持续上升而暴涨。

今年我们的情况很好,我们已经连续好几年没有20%以上的增长率了,或者没有两位数增长率,前几年基本都是一位数,而今年不管12月份再出现任何一种情况,都会保持20%以上的销售面积的增长率,这已经是非常非常高了。而销售额的增长可能同样在30%左右,它还是一个很高很高的水平,去年我们大概只有5点几,全年也是7点几,都是略低的,今年销售额大概超过8万亿。

8万亿什么概念,全国的食品消费今年大概是6万亿左右,去年是5.3万亿,即使涨一点大概也就6万亿左右,房子从2011年开始超过食品消费以后,每年开始拉开差距,2011年的时候我们仅仅比食品高一点点,我们六万多亿,它五万多亿,差一点点,但现在已经是八万多亿对六万亿的差距,差距在逐步拉大,意味着什么?意味着在所有家庭中个人消费中,住房消费所占的比重开始逐渐提高和增加,而食品消费的比重开始逐渐下滑。

在国际上来看,大部分住房消费在欧洲、美国、日本、韩国,通常在25到30之间,中国现在也就是10%左右,还有一个巨大的上升空间。用另外一个说法来说,这是陈主任的说法,收入提高的时候你不可能把三顿饭变成六顿饭,但你可能把住房消费的金额提高两倍、三倍、四倍,从我们1到11月份的发展情况可以看出,今年是一个大丰收年,但是未来十年会怎么样?大家都觉得不可能保持过去十年高速的增长过程,因为我们过去十年中是从3亿多平方米到了今年12亿平方米,今年可能大概超过12亿平方米的销售,是不是持续保持20%的增长,可能我们就16、17、18亿了,这几乎是不可能,在我们的测算中大概14亿到17亿之间是最高峰,然后就开始持续下降了,因为按照这样一个速度我们大概还要建200亿左右的城市住宅,可能10年就没了,一年十几亿的竣工量就没了,那后期怎么办?所以可能调控恰恰使这个周期拉长了,到位资金的情况非常好,还有27%,可是我们的投资增速只有19%,意味着还有更高的自有资金,或者更高的现金流可以保证获取更多的土地和更多的增长。

内容太多了,我不可能都讲了,简单讲几个数据,这是一个日本、韩国和台湾在城市化过程中从农村向城市转移人口的情况,大概他们用了20年到30年的时间形成了75%左右的城市化率,而中国要完成这个过程,可能我们同样也要用二三十年的时间,再发展的过程中才能完成到2030年左右达到70%左右的城市化率,而城市化率绝不是因为房地产,城市化率是因为中国要实现现代化,如果我们第一产业的比重还占这么高,农民不仅仅是一个职业,而是一个身份的代表的时候,那我们是无法实现真正的现代化的。

同样用这个比例看,我们和世界上相比,一二三产业就业人数的情况相差很多很多,而如果我们不能把所有劳动人口从第一产业解放出来变成第二产业和第三产业的劳动人口,那么就很难实现中国的经济增长,也可能就变成了拉美陷阱,它不可能从五六千美元迅速超过一万美元,因为我们农民所占比例太重了,后面是香港、日本、韩国、没有和德国第一产业的就业人口数,第二产业我们和工业大国差不多,比如德国、日本都是25%,但三产业我们差很远,如果城镇化发展过程中不能解决这个问题,我们的城镇化仍然是一个失败的城镇化。

我们第一产业劳动人口占的比重很高,但我们实现的GDP却很低,所以必须用城镇化的办法解决他们的问题。

这张图想说明,前面我们看到在我们的土地增长的时候发生了变化,从03年开始的调控到04年的831制度产生的最大的变化实际上是土地周期的变化,土地供应量在此前每个月约40%的增长,但此后,831之后就开始进入了低增长和负增长,07年我们用增长来抑制房价,出现了一个小高潮,然后又开始变成低潮,09年我们提出4万亿,又出现了土地供应的高潮,随后又用限制的办法让它进入了低潮,这个限制就是限购限价等等,又进入了低潮,我们看到的是2012、2013和2011年下半年就开始出现了土地低增长,为什么去年我敢说今年3月份房价一定会暴涨,主要是因为前几次都是在土地低增长的情况下一定会出现房价的暴涨,没有一次例外。

这是我们的房价的景气指数,仔细观察这个景气指数的变化图象和土地供应的变化图象是相等的,和房价图象也相等,由于土地制约导致了这样的情况,所以在今年11月份土地转入正增长,而后续如果维持持续的土地正增长的情况下明年房价会是持续增幅,如果明年或后年仍然保持土地正增长的情况下用市场的方式调节价格是可以做到不出现暴涨暴跌的。

在土地供应过程中,最大的土地供应量是退耕还林,都以为开发商把土地占了,其实不是,我们看最新的政治局会议提到的二次土地测量的问题和经济工作会议提出的保证土地的红线,同时再次提出了退耕还林,定了8000万,每年的指标,换句话说,二次土地普查的没有公布的结果也许比你想得要好,我们不再是18亿亩,可能是20亿或30亿亩了,亩数多出来了,所以才再次提出退耕还林。

在所有的建设用地中我们虽然只有很少的比例,而开发商占的比例更少,在六类土地划分中我们只占其中之一,而除去商品房和其它非住宅用类,以及保障性住房我们大概只占土地用地的总的1.5,少得可怜,而所有的罪状都压在我们头上,很高兴我们看到这次经济工作会议重点提出来要减少工业用地的供给,增加土地用地的供给,这就是我们供给的情况,所以在所有的供给中,土地供给、住宅供给只占20%几,非常低,大量土地被工业用地所占用了。

结果是什么?在城镇化的过程中,如果不能同时把农民变成城市的人,我们就无法改变人均耕地的情况,我们可以看到,最后四行,日本、韩国、台湾、中国,从人均拥有的耕地面积来说,我们大概是前三者的一倍多,是台湾的一倍,是韩国和日本的一倍多,看后面的数,当城镇化发展过程中农村人均耕地中我们和日本相差了将近10倍,日本的人口密度比我们大得多,我们140多人,他们350多人,可为什么日本农民拥有的农村耕地会比我们多呢?就是因为城镇化,很明显,在城镇化发展的过程中,日本、韩国和台湾通过城镇化虽然减少了少量的农村土地,但增加了大量的城市人口,在减少农村人口的同时让人均拥有的耕地迅速增加,而且成倍增长,远远超过了我们的好几倍,如果原有人均耕地比他们多一倍,但实际到农村的人均耕地我们比人家少一倍,里外里就是四倍之差了,这几个数据可以告诉大家,如果我们的城镇化不改变宅基地的拥有量,不能让农民从土地中解放出来,把土地真正变成剩余人口的人均耕地的时候,这个城镇化一定是伪城镇化,最后造成的结果仍然是没法儿解决18亿亩红线和农村粮食安全问题、土地问题的。

因此我们看到三中全会给了一个希望,但希望之后又有各种解释,让希望几乎破灭了,假如我们的宅基地仍然不能买卖,没有农民的自主权利,他凭什么要转移到城市中,他干脆等宅基地发财吧,再过十年二十年没地用了你是不是要用他的宅基地?那我就要给你很高很高的价格才行,所以我们不错在缺少土地资源,也不错在我们人太多,错在我们的土地制度问题,这种问题就是因为农村土地和城镇土地之间的差别导致出现了大S的价格,本来应该是平滑的租金曲线,但因为我们的土地性质会导致政府拥有的土地、国有土地会大大提高了价格,因为是可以买卖的商品房,而农村的土地是小产权房,所以它的土地价格暴跌,这个悬崖式的、断崖式的利润被谁拿走了?

政府,所以它故意制造了这种情况,我们可以看过去十几年中土地的情况,综合地价297,住宅地价578,工业用地价格很低,甚至很多政府用免费的工业用地来招商,于是它的土地利用价值在这次经济工作会议上明确提出,利用价值太低了,低得不得了,日本和我们的对比,他们用了国土面积的4.2来安排城市,我们只用了0.4,为什么我们不用更多土地呢?农民只用了1.8的宅基地,如果宅基地不能转换,就是城镇化比例越来越高,我们从30%几提高到了52%,但农村的宅基地同时迅速增加而不是减少,为什么农村人口减少了宅基地不减少?

因为我们用了一个很烂很烂的土地政策,从工业用地可以看出来,34.75万平方公里,可我们城市只有4点几万平方公里,工业用地占用比例这么大,不要以为我们都占用农地,农地没有林地、牧地和其它用地多,我们想说的结果,因为时间很短我没细说,想说的结果是,如果中国有一个好的政策的话,至少管理层得有点儿明白人的话,我们不应该犯各个国家都没有犯的错误,如果日本、韩国、台湾等等周边国家给了我们一个很明确的城镇化的道路,他们用实践已经证明了在城镇化发展过程中可以解决好土地问题和农民拥有的财产的问题,那么我们中国政府应该比他们更有智慧,能解决好中国的房地产的问题。

谢谢。



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