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只为认真做自己

北京购买自住房攻略,供北京买房的人参考

买房攻略,北京的童鞋参考下。再次提醒:真的要比对待初夜还要严肃地对待你的信用纪录!信用卡真是1分钱都不要拖欠!多少买房贷款者的血泪教训!免费关注微信公众号 jiarenorg ,就能天天收到佳人精彩文章了,咱们微信里见!

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与同事聊了会买房的事情。我07年买房,08年又买一套,12年全部卖掉,13年又买。买卖多次,皆因选错了房,不得不再买,期间耗费无数精力和钱财。我以前不关心政策和房市,每次买卖都踩在错误的时间点上,损失惨重。这些教训,我想不如写下来分享,如果你要买房,姑且作为参考。个人意见不免偏颇,请自取所需。所举城市北京,购买目的以自住优先。

【另外,房产泡沫有多大,什么时候破,不在范围内。是否买房一定要自己考虑清楚啊】

1、买小不如买大

初次购房者年龄大多在20-30岁,受限于经济情况,对未来收入有较好的预期,部分人不愿意与父母同住等因素,倾向选择小户型,比如60平以内的一居室、小复式、开间等。很快,你会感觉不够用,你的需求越来越多:来人过夜不便,东西没地方放,打算要孩子……你想换个大的,但发现置换的成本变得很高:你需要承受购买二套的七成首付和贷款上浮利率,那时你的收入未必跟得上房价上涨的速度。

在你的承受范围内,尽全力买大的。珍惜你的第一张房票,在北京,它意味着低至30%的首付和8.5折的利率。

2、如果买小户型,不要买小复式和开间;如果非要买,买小复式

小复式看着洋气,住起来非常不舒服。
1)层高低。久住会精神压抑。
2)开放式厨房的油烟问题。小复式厨房大多是开放式,或做成拥挤的封闭式,不管哪种,都不符合中国人的烹饪情况,不便于日常使用和清洁。
3)采光通风差。为提升容积率,小复式的采光通风较平层差,久住压抑,影响身体。
4)居住人员杂。小复式出租率高,人员流动性大,不安全。

开间比小复式更差。
小复式好歹有功能分区:楼下客厅,楼上卧室,开间完全没有功能区分,是最差的户型。进门就看到床什么感觉,是旅店的临时居所感,不具备家的从容性。就算使用屏风、帘子隔开,也不过是自欺欺人。
开间只适合出租,买来自住就是自虐。

3、买新不买老

新=00年之后的楼盘
老=00年之前,尤其95年前的楼盘

首先在建筑上,新老楼盘的保暖、浇铸、墙体设计、外立面、小区规划、楼梯配套设施等方面存在很大区别。北京的老盘,大多没有电梯或电梯破旧,外立面一泡污,小区没有规划停车位,火灾逃生通道基本等于没有,隔音差,楼道维护差(北京老楼楼道的小广告特别多)。在这样的地方居住,容易累感不爱。

其次是户型。户型设计几十年来有很大的变化。老盘户型侧重卧室,轻视客厅、厨房和卫生间,北京老盘户型的典型是60平左右的两室一厅一卫:卧室很大,厅很小,厅没有窗户,厨房小,卫生间小且是暗卫。厅小,没有采光,老年人或许无所谓,年轻人久住可能受不了,谁不喜欢拉开客厅的窗帘有满屋的阳光呢?厨房和卫生间更是仅仅满足基本需求,无法满足舒适要求。

还有物业。老房物业费便宜,有的物业看起来也不错,但满足不了更多需求。

居住者情况。老楼的居住者有两大群体:北京本地中老年人、租房的外地年轻人。如果你考虑在这座房子里生孩子,这两类群体都无法给孩子带来较好的人际氛围。

最后是贷款。老楼的使用年限比新楼短,70年产权规定下,对贷款的要求更麻烦,有些70年代的楼,已经不接受贷款。你入手时要考虑出手,它的折旧速度会越来越快,从而影响出售时你的议价能力。

与老楼相比,新楼在外立面设计、楼体功能、户型设计、物业专业度、居住者素质等方面,都要好些。尤其户型,新楼的户型客厅起码有窗户,部分户型还做到了明厨明卫,基本的舒适度就有了保证。

如果你手里有300万,可选60平老楼或50平新楼,选新的。

4、地段最高

买房是一个复杂的决策过程,要考虑各种因素,考虑来考虑去,就不知道选哪儿了。如果选不定,就只看一个因素:地段。

地段是一个综合评定,考察地段,包括考察:楼盘所在位置;5分钟步行路程内是否有地铁站(或有开通计划);5分钟步行路程内是否有>3个站牌的公交车站;10分钟步行路程内是否有较大的超市、便利店、饭店、银行、商场;30分钟步行路程内是否有学校、医院;开车是否方便进入环路;未来区域内是否有重大政府规划。重要程度从高到低,最重要的是地铁,只要在地铁旁,就是永恒利好。

5、不要买临街、临桥、低楼层(<3)的房子

临街吵闹,影响睡眠,不能开窗户也很要命。

临桥不仅吵闹,更有心理不适感,风水上认为临桥的楼盘大凶,会带走财运(当然信不信是另一回事)。我曾经看过一个奇葩楼盘,小区内部很好,但临着四环的桥。晚上进小区,耳边全是轰隆隆的汽车声,呆了半小时便无法忍耐。据说那个小区每年都有人自杀。

低楼层的的观景、安全、隐私、排水(会反味)等都不如高楼层,交同样的物业费还不能用电梯,唯一安慰是有的自带花园。

6、楼数量在5-10之间的小区最佳

北京的规划是个奇葩,三环里各种拆不掉的老楼和回龙观这样的睡城并存。很多人选择小区,喜欢选择大体量的,就是那种有一二三四期规划,住几十-百万人的社区,觉得大就是好。但小区未必这样,小区的最优体态是5-10座楼,控制在一个较低的人口数量。方便产生优质邻里关系,避免大社区带来的复杂人员流动,物业管理也较为精细。

我理想中的北京楼盘如阳光上东、新城国际等就是这种体量。之前去过世纪东方城这样的大体量社区,晚上成群的老太太跳广场舞,路边塞满了车,小孩和狗满地跑,闹心。

7、比对待初夜还要严肃地对待你的信用纪录

信用纪录是你购买房子的第一道关卡(限购城市还有资格关)。签订合同前,请务必去当地征信中心查询你的信用纪录。北京请去人行征信中心查询,在西城区月坛某大厦内,周末不上班。带身份证即可查询,不收费。网上也可以查询。

信用纪录包括你的信用卡、房贷和助学贷款的还款情况。超过还款日仍未还款,记一笔逾期。请千万不要逾期,记不住女朋友生日不算什么,还款日必须记得。

征信记录的好坏,直接关系你能否成功贷款。如果合同签完,最后贷款失败,你要么违约不买,赔偿卖家违约金;要么走抵押消费贷承受高利率,所以一定要注意。

1)信用卡逾期不超过3次,还清之后,有申请成功的希望,一般问题不大。如是信用卡银行的问题(到期没有自动扣款),可以打电话申诉。

2)房贷、助学贷款逾期的评估加权较重,最好连3次都不要有,很可能贷不下来。房贷如出现逾期,需要找银行开具证明不是你而是银行的错,银行一般不会理你。

3)如果连续逾期超过三个月(如7月份的钱到10月还没还),记为1次严重逾期。只要一次,你就进入人行黑名单了,5年内甭想从银行贷到一分钱。

为什么我这么清楚,因为我就是那个严重逾期的人。

8、选择什么中介

在北京,绝大部分二手房是通过中介成交的,已经无法绕过中介了,选哪个好呢?

北京中介三大势力:链家,我爱我家,麦田。还有一些小中介抢骨头吃。

链家:门店最多;房源最多;报价最真实,最高;流程(看起来)最正规;中介费最高(2.7%),很难谈下来,最多谈到2.6%。

我爱我家:门店少一些;房源较多;常有虚假报价;流程不太正规;中介费2.6%左右,好谈价,可以谈到2%。

麦田:主做中高端小区,门店更少;报价说不好;流程(比较)正规;中介费2.5%(似乎),价格可谈,最低可能可以到2%(没走过麦田,不确定)

小中介:一般做区域内几个小区,房源不少,报价比较假,流程非常不正规,中介费2-2.5%,有可能谈到2%以下。

链家这几年发展最好,走规模化经营,疯狂开门店。引入企业模式,流程、服务标准等都做了改进,与我爱我家之类的作坊模式区别开。员工招了很多大学生,品牌效应也出来了。

那么选链家是对的?

不是。链家规模化扩展,不停招新,带来的一个问题是员工培训管理跟不上,直接结果就是搞得你买房很麻烦很累,深深感觉那2.7%的中介费白交了。我通过链家卖的房,跟单的员工完全不熟悉业务流程,除了勤恳毫无优点。

选我爱我家也有问题。我爱我家更江湖气,野路子,有一些手段,不过员工鱼龙混杂,好的非常好,做事利索,帮你省钱;但若遇上个坑你的,初次购房者很难分辨出来。

麦田接触较少,据说洗脑厉害,业务员喜欢孜孜不倦地给你打电话。小中介比较危险,社会经验较浅的请勿尝试。

所以,选择中介请根据个人情况考虑:

1)如果想省心,社会经验不多,预算不太紧张,选择链家。他们收费高,办事儿慢,流程麻烦,服务态度还行。

2)如果想享受DIY乐趣,捞社会经验多,想省钱,选择我爱我家。办事儿有时不走寻常路,流程快,也能妥当办完。

3)麦田没做过,小中介不建议。

选中介前,更建议先选人。哪个业务员看着顺眼就选哪个。我接触过不少业务员,个人觉得好业务员的标准是:

1)至少两年的从业经验

2)说话办事有条理,表达清晰,不废话(很多业务员做不到!!!)

3)对房价有自己看法,不会一味恐吓房价疯涨

4)了解楼盘所在区域的情况,包括在建、筹划项目,能给你建议

5)与楼盘的物业、所在区域的派出所、居委会有良好关系。这点很重要,一方面说明这个业务员会来事,一方面假设你买了这个楼盘的房子,与物业打交道、办手续什么的,找业务员更好使。好的业务员是一个区域的钥匙。(来源

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